公寓大廈之外牆原則上屬公寓大廈之「共用部分」，其修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，若外牆磁磚剝落而致人傷或財損，由前開維護義務人承擔民事賠償責任，此外亦有被追訴刑事責任之可能；惟若公寓大廈未設立管理委員會者，則由全體區分所有權人負責。例外於公寓大廈外牆經約定供特定區分所有權人使用而成為「約定專用部分」者，則由該約定專用部分之使用人承擔相關民刑事責任。
- 近年來，公寓大廈外牆磁磚脫落現象頻傳，不時發生砸傷行人或砸毀停在路邊車輛的意外，其原因不外乎外牆結構因長年被風雨侵蝕，致其黏著強度有所減損、鬆脫所致。對此，民眾所關注的是，公寓大廈外牆的修繕、維護責任歸誰？公寓大廈外牆磁磚剝落而傷及他人生命、身體、財產時，誰又該為此負責？
- 公寓大廈之外牆本質上屬公寓大廈專有部分以外之其他部分，原則上應為公寓大廈之「共用部分」；惟公寓大廈共用部分若經約定供特定區分所有權人使用，此時外牆即屬該特定區分所有權人之「約定專用部分」。
- 《公寓大廈管理條例》就大樓外牆之修繕、管理、維護責任，訂有相關規範：
- 公寓大廈管理條例第10條第1項：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」
- 公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
- 承前第一段所述，公寓大廈之外牆原則上屬「共用部分」，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應由管理負責人或管理委員會（下稱管委會）負責外牆之修繕、管理、維護，若因疏於照護致磁磚剝落而砸傷他人或砸毀他人物品者，則維護義務人將承擔相關民事賠償責任，亦有被追訴刑事責任的可能。此外，現行許多社區會請物業管理公司協助處理社區事務，而委辦事項中雖時常包含大樓外牆之修繕、維護工作，惟管委會對於物業管理公司之外牆修繕、維護工作仍負有監督義務，是管委會恐難據此免除外牆磁磚剝落所生之相關民事責任。
- 然而，有些老舊公寓並未設立管委會，對於大樓外牆之修繕、管理、維護責任則應由全體區分所有權人承擔，如外牆因修繕、管理、維護之欠缺導致磁磚剝落而砸傷人或損壞他人物品時，全體區分所有權人均須承擔相關民刑事法律責任。
- 至於公寓大廈外牆若已由區分所有權人會議決議或經規約約定，交由特定區分所有權人使用而成為「約定專用部分」，此時該約定專用部分外牆之修繕、管理、維護之責即不存於管委會或全體區分所有權人，而應交由該約定專用部分之使用人負責，並承擔相關民刑事法律責任。
- 據上而論，公寓大廈外牆之磁磚剝落致人傷、財損等民刑事責任歸屬， 應視「外牆是否有約定專用」及「公寓大廈有無設立管委會」而定：
- 外牆無約定專用，且公寓大廈有設立管委會：應由「管委會、管理委員」負責。
- 外牆無約定專用，且公寓大廈未設立管委會：應由「全體區分所有權人」負責。
- 外牆有約定專用：不論公寓大廈是否有設立管委會，均應由「約定專用部分之使用人」負責。
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(臺北榮民總醫院新竹分院法律顧問吳旭洲律師提供)